套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

如何做好养老机构疫情防控？如何保障商超快递等重点行业平稳运行？——国务院联防联控机制新闻发布会回应热点问题******

　　新华社北京1月11日电题：如何做好养老机构疫情防控？如何保障商超快递等重点行业平稳运行？——国务院联防联控机制新闻发布会回应热点问题

　　新华社记者高蕾、谢希瑶、董博婷

　　新型冠状病毒感染实施“乙类乙管”后，重点人群、重点机构、重点场所仍然是做好疫情防控工作的关键。

　　如何做好养老机构疫情防控？如何保障商超快递等重点行业平稳运行？怎样进一步健全城乡社区疫情防控体系？1月11日，国务院联防联控机制召开新闻发布会，就公众关心的热点问题进行回应。

　　养老机构疫情防控应总体上严于社会面

　　全国有4万多个养老机构，入住老年人220多万人，其中多数高龄、失能、有基础病。老年人感染新冠病毒后，重症风险比较高。

　　如何实现养老机构“保健康、防重症”目标？民政部养老服务司副司长李邦华在发布会上介绍，国务院联防联控机制综合组日前印发《养老机构新型冠状病毒感染疫情防控操作指南》。根据指南要求，养老机构的疫情防控总体上严于社会面。一个地区的养老机构是封闭管理还是有序开放管理，需要由当地党委政府或联防联控机制结合当地实际情况动态调整。

　　此外，李邦华还介绍，养老机构需每天做好至少两次健康监测和每周两次核酸或抗原检测，如果养老机构自行联系核酸检测机构有困难，地方联防联控机制要给予协调；要落实养老机构老年人分类分级健康服务，做到对重点老年人给予重点关注和老年人重症前期的“早识别”。

　　做好养老机构医药保障工作同样至关重要。李邦华表示，要发挥定点协议医疗机构等作用，储备相应的药物，通过远程或者上门巡诊诊疗服务，做到感染老年人诊疗的“早干预”；要健全养老机构感染者的转运机制和就医绿色通道，提高转诊效率。

　　确保邮政快递、商贸流通等行业平稳运行

　　近期，药品寄递是群众刚需。国家邮政局市场监管司副司长边作栋在发布会上介绍，为做好重要医疗物资邮件快件的寄递服务保障，国家邮政局督促指导邮政快递企业对医疗物资邮件快件进行特殊标记、重点保障以及优先投递。同时，指导各地邮政管理部门对医疗物资邮件快件申诉优先办理、快速处置。

　　“我们督促邮政快递企业对于配送的医疗物资邮件快件要进行动态跟踪和专门监测。”边作栋说，如果在传递过程中丢失、损毁医疗物资邮件快件，鼓励企业采取在目的地购买同类药品等方式解决用户急需。

　　边作栋还介绍，根据新阶段行业防控形势变化，取消进口国际邮件快件“首站消毒”及生产作业闭环管理、从业人员定期核酸检测等要求，同时优化操作环节，提升行业运行效率。

　　春节是消费旺季，商场超市等地客流量较大。商务部消费促进司一级巡视员耿洪洲表示，商务部制定了商场、超市、农贸（集贸）市场等新冠病毒感染疫情防控操作指南，指导行业做好防控工作，具体包括做好员工自我健康监测、员工工作期间全程佩戴口罩等。

　　在加强环境卫生消毒方面，耿洪洲表示，商超、农贸（集贸）市场要每日开窗通风2-3次，商超要对公共用品和设施每日清洁消毒不少于2次，农贸（集贸）市场要对批发档口进行集中统一清洁消毒，摊位经营者每日营业后要及时消毒。

　　耿洪洲还表示，鼓励顾客优先采用扫码付款方式结账，尽量减少人员接触和排队时间。鼓励线下与线上购物相结合，因地制宜开展即时零售、网订店送等服务。

　　进一步健全城乡社区疫情防控体系

　　随着疫情防控进入新阶段，推动构建社区防疫工作共同体，把居民群众有效组织动员起来至关重要。

　　在发布会上，民政部基层政权建设和社区治理司一级巡视员李健表示，应充分发挥党组织领导作用和村民委员会、居民委员会以及村（社区）卫生服务机构的基础作用，细化村民小组长、居民小组长、楼门栋长以及网格员的责任；创新社区与社会组织、社会工作者、社区志愿者以及社会慈善资源的联动机制，完善社区志愿服务制度，动员居民群众就近就便开展邻里互助等活动。

　　李健介绍，目前我国已有90%以上的村委会和居委会建立了公共卫生委员会，接下来要加快推进公共卫生委员会与其他机构一起有效协同发挥作用。

　　城乡社区工作者如何协助做好“一老一小”等重点人群服务保障工作？

　　李健表示，城乡社区工作者要依托微信等渠道，与重点人群及其家人保持联络，对没有建立网上联系的老年人等重点人群，采用“敲门行动”等方式，与基层医疗卫生人员共同上门，了解掌握这部分人群的身体情况和服务需求，为提供有针对性的健康服务打好基础。

　　“重点人群健康服务主要集中在就医、用药以及疫苗接种这三个方面。”李健说，城乡社区工作者要加强与家庭医生、基层医疗卫生人员、辖区药店、疫苗接种单位的对接，配合做好在线问诊、就医送药、联系转诊、引导疫苗接种等工作。同时还要注意组织邻里互助，设立“共享药箱”，尽可能保障居民的用药需求。

　　人人都是自己健康第一责任人。中国疾控中心传防处研究员常昭瑞在发布会上就当前是否还应规范佩戴口罩予以回应。

　　常昭瑞介绍，当前国内新冠疫情仍处于不同流行阶段，仍需继续强调做好个人防护，科学规范佩戴口罩，尤其是在进入医院、商场、超市、室内会场、机场车站等环境密闭、人员密集的公共场所，乘坐飞机、火车、地铁等公共交通工具、厢式电梯时应全程规范佩戴医用外科口罩及以上级别口罩。

　　常昭瑞还表示，进入养老机构、社会福利机构等脆弱人群集中场所时，出现发热、干咳、乏力、咽痛等新冠感染相关症状时，近距离接触或者护理新冠感染者以及有新冠感染相关症状人员时均应科学规范佩戴口罩。另外，医务工作者，交通运输、商场、超市、餐饮旅游、快递、保洁等从事公共服务以及密闭场所的工作人员也需规范佩戴口罩。

　　“在公共场所还需要继续保持社交距离、咳嗽礼仪以及环境通风消毒、清洁等防护措施。”常昭瑞说。